【日本初】1万円から不動産投資運用業ができる免許を取得したロードスターキャピタル、エクイティ型で変化する新たな高利回り、オーナーズブックで募集開始予定

貸付型不動産特化型ソーシャルレンディング「オーナーズブック」を運営しているロードスターキャピタルが投資運用業及び電子申込型電子募集取扱業務の登録を完了したと発表

ソーシャルレンディングのOwnersBookを運営しているロードスターキャピタルが投資運用業及び電子申込型電子募集取扱業務の登録を完了したと発表しました。
これは日本初との事です。

この度の投資運用業及び電子申込型電子募集取扱業務の登録完了により、これまで不動産のプロに限られてきた不動産投資を、クラウドファンディングの手法を用いて一般の方にも開放することが可能になります。
金融商品取引法を根拠法として不動産のエクイティ部分に個人も投資でき（投資運用業）、かつインターネット上で契約行為の完結を可能とする（電子申込型電子募集取扱業務）各種登録の完了は、当社が日本で初めてとなります。
当社はこれをエクイティ投資型クラウドファンディング事業と位置づけ、今後、エクイティ型の第一号案件の組成に向けて準備を進めてまいります。
エクイティ投資型商品の提供に向けた登録の完了に関するお知らせ

エクイティ型の案件を近々公開するとの事ですが、そもそもエクイティとは何なのかその凄さがイマイチわからなかったので調べてみました。

企業が資金調達によく使われているは3つ

企業が資金調達によく使う3つの方法
個人が家やマンション、アパートを購入する場合、頭金として少しばかり現金（数百万円）と住宅ローン等で銀行などの金融機関から数千万円を借入して購入するかと思います。
しかし、投資用不動産を手がける会社では、オフィスビルやマンションを1棟購入し、リノベーションする場合や1棟まるまる建築する場合など巨額の資金が必要になってきます。（数億や数十億円）
その為、不動産を購入する資金調達方法は、個人と違い上図のようにシニアローン・メザニンローン・エクイティとに分かれていています。

シニアローンとは・・・。

リスクを嫌う銀行や一部の金融機関が該当します。
審査が厳格で、通ったとしても満額の資金を調達できるとは限らない。
審査が長期にわたる為、資金調達に時間がかかってしまう。
楽に返せる低金利である。
借り手側が返済できない場合に陥った時、担保や保証を使って一番最初に返さなければならない。

メザニンローンとは・・・。

審査が比較的楽で、スピーディーな資金調達を可能にし、短期借入も可能。
担保の種類や抵当権順位（返済が滞った際の担保使用時の優先返済順位）も色々設定でき、バラエティー豊かな貸付を行うことができる。
上記のように柔軟性が高い反面、金利が高い。
基本的に、借り手側が返済できない場合に陥った時、担保や保証を使ってシニアローンの借入金から返していって、残った部分をメザニンローンに当てる。

エクイティとは・・・。

返済義務もなければ、返済期限の定めのない資金のことであり、新株や優先出資証券などを発行し資金を募ります
その代表例としてはJ-ＲＥＩＴや専門知識を有する機関投資家向け私募ファンドなどがあります。

ロードスターキャピタルのエクイティ型投資商品はどういう形になる？

ソーシャルレンディング全23社全てにおいてシニアローンやメザニンローンといった企業に資金を貸付け、その金利で収益を上げる貸付型です。
オーナーズブックがやろうとしているのはエクイティ型です。
エクイティ型は資本から資金を提供するというやり方になるので、多分以下のような案件が出てくるものと予想しています。

土地や建物などを賃貸したり、売却処分した際に生じる賃料や譲渡益をそれぞれの持分に応じて分配する形になる。
不動産の値上がり益（キャピタルゲイン）も狙える、高利回り金融商品を提供する事が可能。
ロードスターキャピタルが入手している、する膨大な物件情報の中から基準を満たす案件を『OwnersBook』に掲載、機関投資家が中心となっていた不動産投資案件に一般個人投資家も安易に、そして少額から出資できるようになり、1物件単位で投資可能になるので、独自のポートフォリオを構築することも可能。
不動産を直接購入する投資方法とほぼ同一での利回りが提供でき、、専門知識や不動産選別の難しさの労力を無くし、少額な資金で不動産本来の利回りを追求できる。
一般の個人投資家はマンションやアパートといった不動産を直接購入する事やJ-REITへの投資という間接投資の２択しかない状態だったのを、（下図参照）

キャピタルゲインを狙え、尚且つJ-REIT市場の様な価格変動も無く、高リターンを享受できる反面、超高額で少人数で限定的である事などから閉ざされた不動産投資（私募ファンド）を我々一般投資家に開放する事で、不動産本来の利回りを追求できるミドルリスク・ミドルリターンの商品になる予定。

メリット、デメリットもあるので注意が必要。

貸付型とは違うエクイティ型特有のメリット、デメリットがある事に注意を払う必要があります。
例えば・・・。

エクイティ型投資商品のメリット

J-REIT市場の様な価格変動がない。
不動産本来の利回りである、土地や建物などを賃貸して得た賃料や売却処分した際に生じるや譲渡益（キャピタルゲイン）が分配金として支払われ、貸付型が4～6％に足して、エクイティ型は6～10％になるようです。

エクイティ型投資商品のデメリット

返済義務を負わない資本ですので、収益配分や清算手続きの際には、債権を持つシニア、メザニンから優先的に支払われ、残った部分がエクイティになります。
という事は、貸倒れが発生した場合は担保や保証が付いているシニアやメザニンが優先的に元本の償還が行われてしまう為、毀損する可能性が非常に高い。
ロードスターキャピタルと一緒に負債を抱える可能性も考えられる。
ミドルリスク・ミドルリターンとは言うものの、上記のリスクと共にキャピタルロスの危険性があるので「ハイリスク・ハイリターン型金融商品」といえるではないでしょうか。

まとめ

適正価値よりも割安となっている中規模オフィスビルを取得し、リノベーションや空室率の改善など付加価値を付けて売却するというビジネスモデルを行っている会社です。
リーマンショック等の金融危機に対して慎重に貸し付けていたロードスターキャピタル、貸倒れが無いように丁寧なビジネスモデルを構築しているので、例え、エクイティ型になっても、リスクは上がっても、一般に公開されていない不動産私募ファンドと同等なリターンを狙っても構わない」または「リスクを取って積極的なリターンを狙う」投資家に人気を呼びそうですね。

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