１　土地区画整理事業とは，「都市計画区域内の土地について，公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため，…土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業を」いいます（土地区画整理法２�@）。

　　　その目的は，「健全な市街地の造成を図り，もって公共の福祉の増進に資すること」にあります（土地区画整理法１）。

　２　土地区画整理事業の長所としては，以下の諸点があげられます。

　　(１)広汎な区域を対象とした総合的面整備事業である点

　道路・公園・上下水道等の公共施設の新設・改修を宅地の形状を整えるのと同時に行うことができるため，必要とされる道路なら道路のみを独立して整備する土地収用法を背景とした用地買収による整備に比して，道路・公園・上下水道等の都市施設相互間に有機的な調和をもたせて整理できます。

　　(２)開発利益を事業費に還元し，公共施設の整備について公平な負担をもたらしうる点

　公共施設や宅地の整備改善によってもたらされる宅地価額の増加に応じて土地の減歩を行い，これによって公共施設用地を確保し，また，土地区画整理事業の財源の一部をまかなうことで，負担の公平化が図られます。

　　(３)既存のコミュニティを維持できる点

　すべての地権者に対して従前の土地に対応した換地を定めるので，用地買収による整備における，特定の者だけが立ち退かなければならないという問題を回避できます。

　　(４)公図や登記簿が整備され，施行地区内の土地の状況が明らかになる点

　換地を実測し登記することになるため，なわのび等が是正され，正確な登記が整備されます。

　３　土地区画整理事業の施行者は様々ですが，以下では，最も事例が多いと考えられる土地区画整理組合を念頭に置いて土地区画整理事業の流れの概要を説明します。

　　　［都市計画決定…都市計画事業の場合］

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　　　定款・事業計画(施行地区・設計の概要・事業施行期間等)の作成

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　　　宅地の所有者及び借地権者の同意

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　　　知事への認可申請

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　　　縦覧手続

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　　　組合設立の認可

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　　　仮換地指定　＊１

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　　　建物移転補償

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　　　工事（道路築造・宅地整備等）

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　　　換地計画の作成

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　　　縦覧手続

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　　　換地処分

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　　　土地・建物の登記（施行者が土地・建物の変更に伴う登記をまとめて実施）

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　　　清算金の徴収・交付　＊２

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　　　組合解散の認可

　　＊１［仮換地：土地区画整理事業において，事業の工事完了後の最終的な換地処分の前に，工事のため必要がある場合又は換地処分を行うため必要がある場合に，施行者が施行地区内の宅地について指定した仮の換地のことです（土地区画整理法９８以下）。］

　　＊２［清算金：換地処分を行う場合に，土地の自然状況・利用状況等を総合的に勘案して，従前の土地に対し相殺することができない部分があるとき，又は換地を定めない場合などに，これを清算するために徴収し，又は交付する金銭のことです（土地区画整理法９４・１１０）。］

　そして，保留地予定地自体については登記をする制度がありませんので，保留地予定地の処分についても登記はできません。

　仮換地は従前地の登記によってその権利の処分等ができますが，保留地予定地については照応する従前の土地はなく，これも不可能です。

　したがって，保留地予定地については，登記による公示は望めません。

　ただ，明認方法をもって対抗要件とすることは考えられます（大阪高判昭４５・８・６判時６１９・５９）。例えば，保留地予定地の台帳が存する場合には，これをもって登記の代替とする等です。具体的には，銀行等が，保留地予定地を購入しようとする者に対してその購入資金を融資する際に，保留地予定地の台帳に当該銀行の名称を記載する等の方法を取り，換地処分後登記簿が作成された時点で抵当権の設定登記をする等です。

　必要書類としては，次のようなものがあげられます。

　担保差入証：履行遅滞時の代物弁済の予約や，所有権移転登記後の抵当権設定等をその内容とします。

　権利移動停止についての届出：原則として，保留地の一切の権利移動を停止することをその内容とします。

　譲渡代金の返還請求権に対する質権設定承認申請書：保留地の売買契約解除があった場合の代金返還請求権に対する質権を設定するための書類です。

　権利譲渡承認申請書：保留地を譲渡する場合に保留地の権利義務を承継するための書類です。

　権利申告書：停止条件付抵当権を有していることを土地区画整理組合に申告するための書類です。

　ただし，これらの必要書類は，各銀行等によってケースバイケースと考えられます。