ライオンズクラブ国際協会334-D2R1Z 高岡アラートライオンズクラブ

第269回例会 　　
　



会長L.蓑健太郎　挨拶
　皆さんこんばんは、今日は久しぶりです。私は今年で45歳になる歳で、私より若い講師で親近感があります。今日の講師の清水さんとは砺波青年会議所で出会いました。私の後輩であります。高岡商工会議所青年部に入っていたので、そちらの方でも交流があって例会の講師を設定しました。会長をやっている間に是非一回ここでお話しをしてほしいと以前から考えていまし た。講師のネタがない時に来て頂きたい。なんでネタがないかと言えば・・・ 他の会員も多忙なためです。
先日山内雄介、大村慎也、苗加康孝各ライオンと4人で弘前東奧ライオンズクラブ５０・５５周年記念式典に先週参加しました。非常に寒い中、片道1０時間位かけて車で行った訳です。私たちの泊まったホテルは国際スポーツ大会、国民スポーツ他界の選手が利用していたホテルです。 食事場にも人が一杯でした。歩道を歩くと雪も積っていました。こちらはたいした事もなく、行けばなんとかなると心配したが問題なく、しかしいろいろありました。 それでは今日の講師のお話しは不動産に関係するお話しです。私も仕事で不動産に関わらず得ないこともあり、案件もありお願いする立場です。仕事関係でそうゆう繋がりができて最近もお会いする機会がありました。
自分の家の先祖代々の土地が一杯あり、どうしようかと普段から思っておりました。
不動産は非常に私には興味があるお話しです。 今日は勉強して帰りたいと思います。よろしくお願いします。


会長L.蓑健太郎

誕生月　L.藤沢強　L.竹村與志治　L.山道樹里

講師：清水悟さん　有限会社酢谷不動産　社長

本日の流れ
①   会社紹介　②富山県の空き家の現状と推移　③個人に起こる不動産問題
④なんとかなる事例　⑤なんにもならない事例　⑥負動産にしないための対策
⑦DENホテル事業　⑧まとめ・次のアクション
最新データ(2023年度速報値)
富山県の空き家は全国平均を上回る水準へ
ポイント
全国的に増加傾向にある空き家ですが、富山県は全国平均よりも約1ポイント高い数値を示しています。これは「地方だから仕方ない」ではなく、深刻な課題が進行していることを示しています。
TOTAL VACANT HOUSE 約69,700戸
富山県の住宅総数と空き家数
総住宅数　473,900戸　空き家数　69,700戸
空き家数（総住宅数に占める割合）14.7％
空き家率　1位魚津市20% 空き家率少ない市町村は意外にも立山町10%
理由：立山を見たい　土地が200万円～300万円　土地代金を抑える坪10万円
建築費に回すことができる。建築しやすいこと。

「7戸に1戸」が空き家
富山県内ではおよそ7戸に1戸が空き家となっている計算です。
人口減少に伴い、この数値はさらに増加すると予想されます。

高岡市の空き家状況（2023年時点）うなぎの寝床た
総住宅数　76,320戸 　空き家　11,800戸 　空き家率15.46% 県平均より高い水準県内上位の水準　高岡市は富山市に次いで空き家数が多く。空き家率は県平均を上回っています。
高岡市の世帯構成 　総世帯数　65,586世帯 　高齢者あり世帯　約48%
「2世帯に1世帯」が高齢者世帯
高岡市はではほぼ半数に高齢者がおられます。これは相談発生件数の増加や、効果的な空き家発生リスクに直結する重要な課題です。

人口減少と空き家増加は連動する。 高岡市の人口推移（2000年～2025年）
2009年約18.0万人 2025年（見込み） 約16.0万人
構造的な問題
人口は一貫して減少傾向にありますが、住宅の数は急激には減りません。
需給ギャップが拡大し続けることが、空き家増加の根本的な原因です。
 個人に起こる“リアル”年代別の不動産問題
親の介護・施設入居
親が施設に入り、実家が空き家に。とりあえずそのままにしておくが、郵便物の管理や庭の草むしりなど、維持管理の負担が始まります。
自宅の将来・終活
売るのか、子に残すか
子供は独立して県外へ。夫婦二人には広すぎる自宅。「子供が帰ってくるかも」という期待と「維持費が重荷」という現実の間で揺れ動く。
相続問題
兄弟間で意見が割れる
親が他界し相続が発生。「売ってお金にしたい弟」と「実家を残したい兄」で意見が対立。共有名義にしてしまい、問題解決を先送りするケースも。
現状維持バイアス
何も決めずに放置してしまう最も危険な段階。認知症が発症すると資産凍結され、売ることも貸すこともできなくなる「負動産化」リスクの最大化。
なんとかなる事例①早期相談型
Before
相談の状況
対象者：70代親世帯　「まだ元気だけど、施設を検討中」
実家の荷物はそのままの状態
市場価格や売れるかどうか不明
将来の権利関係（相続）が未整理
何から手をつけて分からない
Action
After
相談から3ケ月
早期売却に成功＆手元資金確保
親本人の意思で名義整理・売却決定
空き家期間ゼロで維持費流出回避
施設入居資金を余裕をもって確保
「早めに決断して、肩の荷が下りた」
この事例の学び
元気なうちの意思決定と情報整理が最大のリスク回避策

なんとかなる事例②活用転換型
Before
八方塞がりの状況
対象物件：築45年店舗併用住宅
建物が古すぎて買い手がつかない
解体見積もりが高額（300万円超）
固定資産税だけを払い続ける
Action
After
事業転用で再生
対象：リノベーション・用途変更
法適応改修を行ない、店舗・住宅へ転換
地域の若手事業者がテナント入居
毎月の家賃収入で改修費を回収へ
「負債が“資産”に変わった」
この事例の学び　
誰かにとっての価値（使い道）を見つければ、不動産は生きかえる

なんにもならない事例と“負動産化”の流れ
ケース①別荘化
「たまに帰るから」の罠
年1回の草刈のために維持費・税金を払いつづける。
10年後、建物は痛み、解体費（300万円～）だけが重くのしかかる。

ケース②相続放置　「誰かやるだろう」の罠
相続者が県外に散らばり、書類未整理のまま数年経過。
いざ、売ろうとしても、全員の印鑑が揃わずチャンスを逃す。

ケース③真の負動産　どうにもならなに現実
山間部、再建築不可、舗装道路なし。
解体費＞土地価格。寄付も不可。永久に固定資産税の請求が続く。
時間経過によるリスク増大フロー
空き家化→　管理放棄→　老朽化→　売却不可→　負動産化
時間が経過するほど、解決にかかるコストは増え、選べる道は減っていきます。
負動産にしないために　今日からできる5つ
①   名義確認
登記簿を確認し、誰の名義になっているか把握する。
「先代の名義のまま」だと売却時に手続きが難航します。
②   相続人整理
相続に関係する人が誰で、どこにいるか整理する。疎遠の親族がいる場合、早めに連絡先確認が必要です。
③   価格査定
　「いくらで売れるか」の現実を知る。固定資産税の評価額ではなく、市場の実勢価格を掌握しましょう。
④   家族会議
　「親はどうしたいか」「子はひき継げるか」を話合う。お盆や正月の集まりで、本音を共有する場を。
⑤   早期相談
不動産会社や司法書士など専門家繋がりを持つ。選択肢が豊富うちに「出口戦略」を相談することが重要す。
まずは「知ると」から
すべてを一度にやる必要はありません。 まずは登記簿を見る、査定を取るなど、小さな一歩を踏み出してください。
DEN
分散型ホテルプロジェクト
ただの空き家対策ではありません。
点在する「負動産」を繋ぎ合わせ、街全体を一つのホテルに見立てる。それが、当社の実践する資産転換です。
富山県高岡市中心市街地エリア
2026年春
分散型ホテル
有限会社酢谷不動産
地域が抱える３つの課題　　　　　DENが実践する解決策
空きビル上階の遊休化　　　　　　フロア貸し切りの分散型ホテル
中心市街地の回遊性低下　　　　　飲食・体験は“街”へ送客
グループ宿泊施設不足　　　　　　ストック再生で回遊性創出
事業の持続可能性と社会的インパクト
平均客単価　30,000円　稼働率目標55%  投資回収期間　7～9年
空きビル再生　文化継承　地元雇用　環境配慮改修

高岡アラトライオンズクラブ事務局

TEL 0766-22-1755 FAX 0766-22-1765
メール　t-alert@p2.tcnet.ne.jp




　






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今日のテーマ
不動産のご相談は(有)酢谷不動産へ

テール・ツイスター代理L.有沢竜尚

出席委員長代理L.燕昇司信夫

次年度役員推薦・立候補届について
L.燕昇司信夫

幹事報告L.大村慎也