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居住用資産の活用
リバースモーゲージについて
リバースモーゲージという言葉を知っていますか?自己所有の不動産担保で融資を受け、死後に不動産を売却して清算する 逆抵当ローンのことです。アメリカでは1960年代からこの制度がスタートし、日本では1981年に東京都武蔵野市が導入しその後、 いくつかの自治体や民間の信託銀行でも導入されたようですが、バブルの崩壊で地価が下落し、担保不動産の資産価値下落が、実質上は 制度そのものが死に体となり、活用がしばらく低迷しました。

2002年4月より厚生労働省が主導する、長期生活支援資金貸付制度(=自治体主導のリバースモーゲージ)が導入されました。 実施主体は、都道府県社会福祉協議会であり、申込み先は市町村の社会福祉協議会となっています。又2007年4月からは、 要保護世帯向け新貸付資金制度も実施されることになりました、これは居住用不動産を現金化することで、この制度を 利用している間は生活保護の適用を行わないことで、財政負担を軽減する政策的なものと思われます。

■「長期生活支援資金貸付(リバース・モーゲージ)制度」の概要
貸付要件として対象世帯を市民税非課税程度または均等割程度の低所得世帯としており、自宅を担保に生活費を貸し付け、死亡等により 自宅を売却などで精算する制度とし、貸付要件は、世帯の構成員が原則65歳以上。
  • 担保となる不動産の概算評価額が最低1,500万円以上ある。
  • 担保不動産に賃借権、抵当権等が設定されていない。
  • 貸付限度額: 居住用不動産のうち土地の評価額の7割相当額。
  • 配偶者または親以外の同居人がいないこと。
  • 推定相続人全員の同意を要す。
  • 貸付月額は1か月あたり30万円以内で個別に設定。
  • 貸付期間は貸付元利金(貸付金+利子)が貸付限度額に達するまでの期間。
  • 貸付利率は年利3パーセント又は長期プライムレートのいずれか低い利率、となっている。

    一方、民間金融機関の参入(東京スター銀行、中央三井信託銀行他)やハウスメーカーの参入(旭化成ホームズ、トヨタホーム他) も見受けられるが、富裕層を対象にしたもので、一般庶民にとってはハードルが高すぎ、実際のところ取り扱い件数もそれ程多く はないと言われ、どちらかというと企業のイメージアップ等の広告程度らしい。

    老後の最後のキャッシュフローの手段として安心して利用するにも多くの課題がありますが、借り手リスクの第一番目は自分が どこまで生きれるかわからない、長生きのリスク、不動産価格の変動リスク、金利上昇リスクがあり、そうしたリスクに 公的保険制度でカバーできるような制度になることを願っている。
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