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総合設計制度による超高層マンション建設問題

計画の概要
名称:(仮称)グローベルマンション川越タワー
事業主:(株)グローベルス
敷地面積:2,445.32u 建築面積:770.00u 延床面積 18,720.13u
階数:地下1階地上26階建て(高さ約86m) 総戸数:193戸
容積率:590%(指定容積率400%・指定容積率の1.475倍)商業地域
※共同住宅における共用部分不参入等により実際に容積率は、更に大きい。

 平成18年10月、川越駅西口に総合設計制度という特例を利用した26階建て超高層
マンション計画が、発表されました。超高層マンションが、建設されれば川越駅周辺の
生活環境が悪くなると心配した町内住民が「(仮称)川越駅西口まちづくりの会」をつくり
ました。総合設計制度は、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障なく、かつ、その
建ぺい率、容積率および各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより
市街地の環境整備に役立つと認められる場合に行政庁によって許可されるものであり
ます。しかるに今回の超高層マンション計画は、この適用要件を満たしているとは考え
難いため建築審査会/市長への不同意(不許可)の要望書を、提出しました。



超高層マンションが建設され場合の想像模型写真1


住民の要請により第1回建設計画説明会が開かれ、超高層大規模建築にもかかわらず、
隣接近隣商業地域内で日影規制にかかる数件の住民だけに、計画の説明がなされた
経緯と交通上、安全上、防火上の問題点と環境整備への貢献度の少なさ等について
論議される。特に階数を既存マンション程度にすることが要求されました。
更に、区画整理事業が終了し道路や土地が整備された地域には総合設計制度を適用する
ことがかえって、まちの環境を悪くすると考え、この特例を区画整理地区に適用しないよう
請願書を緊急提出致しました。道路も狭く建物も密集していて区画整理事業も出来ない
地区ならマンションの空地も多少の貢献もあるでしょうが、この地区では迷惑の方が大きい
のはわかりきっていることであり、この地域全体の問題と考えてための請願でした。
なによりも怖いのは、総合設計制度の許可要綱も無い中で1棟できれば、つぎつぎと
この地域に同様なものが建つ事でした。その後1ヶ月程度たったても事業主からの回答
がなかったので、事業主へも前記同様の要望書を提出。なお、請願書は、川越市議会
によて継続審議になり結論は、次の議会となりました。


超高層マンションが建設され場合の想像模型写真2

 第2回建設計画説明会では、設計変更案が提示されました。しかし、総合設計制度
の適用要件を満たしてないと指摘した部分においての設計変更であり、住民が要望した
階数を下げることは、実現されず説明会は、平行線で終了いたしました。そこで、総合設計
制度によりできる空地の貢献度の少なさを訴えるため、超高層マンションが建設された
場合の川越駅西口地域の模型を作成しました。そしてその写真を利用して空地よりも
建物による*スカイラインの連続性の方が重要とするプレゼンターションつくり第3回説明
会に備えました。また、今回の建設紛争には、間に合わなくても、今後の問題に対応する
ため地区計画の必要性を考えるようになりました。
*スカイライン:建物と空がなす境界の連続性


超高層マンションが建設され場合の想像模型写真3

 事業主の歩み寄りがないまま、第三回建築計画の日を向えました。しかし、同日午後
川越市議会において請願書が採択されました。本会議において1票差という奇跡的な
ものでした。その結果を受け同日の説明会において、業者より「当社は議会の議決に
反してまでこの計画をすすめる事はいたしません。」と宣言されました。
会場においては、最後に模型を使いながら上記のプレゼンテーションをさせてもらいま
した。ところで、川越市がまちづくり読本というものを発行しております。そこにも、「何か
事がおこった時の反対運動ではまちづくりには間に合わないことが多い」と書かれて
おります。今回、多くの方の協力により総合設計制度による超高層マンション問題は
白紙にもどりましたが、地区計画をはじめとした住民主体の「地区まちづくり」の必要性を
痛感した問題でした。

平成19年5月より、同社によって15階建てマンション計画が新たに進められております。
一部ではありますが、当会よりの提案に関する協議の結果、ポケットパークの設置など
周辺住民の要望が受け入れられました。しかし、周辺への配慮に関する部分の日照・通風、
圧迫感の部分についての提案については、受け入れられませんでした。その後は、工事面を
中心に協議を進めて行き11月に建築基準法および関係法令違反が無いことを条件に、工事
協定書を締結しました。ただし、建築基準法上の一建築物一敷地の原則違反に関する解釈問題が、
まだ残っております。
提案資料/PDFファイル



ポケットパークのイメージイラスト